Аудиторська компанія ТОВ "КОМПЛАЄНС-АУДИТ"

Ставки дисконтування стосовно оренди. Яку ставку використовувати?

Ставки дисконтування стосовно оренди. Яку ставку використовувати?

Визначення належної ставки

Зміст статті:

  • 1 Коротко про головне
  • 1.1 Ключові аспекти
  • 1.2 Основні наслідки
  • 2 Ставка дисконтування: орендодавець
  • 2.1 Ставка, закладена в договорі оренди
  • 2.2 Складнощі практичного характеру, що виникають у орендодавців
  • 3 Ставки дисконтування: орендар
  • 3.1 Ставка, закладена в договорі, або ставкапрівлеченія додаткових позикових коштів
  • 3.2 Ставка, закладена в договорі - складнощі, що виникають в орендаря
  • 3.3 Ставка залучення додаткових позикових коштів
  • 4 Окремі ситуації
  • 4. 1 Оренда нерухомості
  • 4.2 Фінансування на рівні групи
  • 4.3 Переоцінка зобов'язання і модифікація договору
  • 4.4 Перехід
  • 5 Подальші кроки
  • 5.1 Рішення щодо переходу
  • 5.2 Практичні кроки для орендаря
  • 5.3 Інформація, що розкривається до переходу

 

Визначення належної ставкі.

Згідно МСФЗ (IFRS) 16 «Оренда», орендарі повинні відобразити більшість своїх договорів оренди в бухгалтерському балансі. При первісному визнанні ці нові активи і зобов'язання слід оцінити за наведеною (тобто дисконтированной) вартості орендних платежів. Але за якою ставкою їх дисконтувати?

Це питання буде одним з основних у багатьох проектах по переходу на новий стандарт, особливо для орендарів. Ставка дисконтування впливає на величину зобов'язань орендаря по оренді і безліч ключових фінансових коефіцієнтів.

У новому стандарті використовуються ті ж визначення ставок дисконтування, що і в чинному стандарті з обліку оренди. Але в рамках нових вимог, які передбачають відображення в бухгалтерському балансі практично всіх договорів оренди, застосувати ці старі визначення буде складно, особливо орендарям. Тепер їм потрібно буде визначати ставки дисконтування для більшості договорів оренди, раніше класифікованих як операційна аренда.

Определеніе доречною ставки дисконтування потребують особливо багато зусиль при переході. Ідентифікувати доречні ставки дисконтування і задокументувати підстави для прийнятих рішень - завдання не з легких, особливо для компанії, яка ризикне застосувати новий стандарт ретроспектівно.

В даної публікації представлений огляд підходів до визначення доречною ставки дисконтування і їх впливу на фінансову звітність компаній. Ми сподіваємося, що ця публікація допоможе вам належним чином підготуватися до переходу на новий стандарт.

Коротко про головне.

Визначення доречною ставки дисконтування - одна з ключових областей, що вимагають застосування судження.

1.1 Ключові аспекти

Орендодавці

З метою класифікації оренди та оцінки чистих інвестицій у фінансову оренду орендодавець використовує відсоткову ставку, закладену у відповідному договорі аренди. Процентна ставка, «закладена» в договорі оренди, являє собою ставку дисконтування, при якій: сумарна величина приведеної вартості (i) орендних платежів і (ii) негарантованої ліквідаційної цінності дорівнює-сумарній величині (i) справедливою вартістю базового активу та (ii) первинних прямих затра т орендодавця.

Орендарі

Орендар дисконтує орендні платежі з використанням закладеної в договорі процентної ставки, якщо її можна легко визначити. Інакше орендар повинен використовувати придатну до нього ставку залучення додаткових позикових средств.

A «Ставка залучення додаткових позикових коштів» орендарем є ставку відсотка, по якій орендар міг би залучити на аналогічний термін і при подібних дій позикові кошти, необхідні для придбання активу, вартість якого аналогічна вартості активу в формі права користування в аналогічних економічних умовах.

На цьому визначення слід, що ставка залучення додаткових позикових коштів, що визначається орендарем, буде залежати від наступних факторів: - хто орендар: ставка визначається для конкретної компанії; - Який термін дії угоди: як правило, це буде термін оренди, якщо тільки орендні платежі не сплачуються на початок дії договору; - яка сума «залучаються» коштів; - яке «забезпечення» надано орендодавцю: тобто характер і якість базового активу; і - які економічні умови: тобто юрисдикція і момент часу, в який укладається договір оренди, а також валюта, в якій виражені орендні платежі.

Орендар зобов'язаний ідентифікувати ставку дисконтування за всіма договорами оренди, за винятком тих, до яких він вирішив застосувати звільнення, що стосуються визнання короткострокової оренди і оренди, в якій базовий актив має низьку вартість.

1.2 Основні последствія

Повишенное увагу ідентифікації доречною ставки дисконтування. Орендарям необхідно буде ідентифікувати ставки дисконтування для більшості договорів оренди, включаючи і ті договори, які раніше класифікувалися як операційна оренда згідно з МСФЗ (IAS) 17 «Оренда». Виняток становлять ті договори, до яких орендар вирішить застосувати звільнення в частині визнання.

Багато фінансові коефіцієнти орендаря будуть чутливі до використовуваної ставці дисконтування. При всьому тому, що стандарт не передбачає свободи вибору ставки дисконтування, використання більш високої ставки дисконтування призведе до зниження звітного показника зобов'язань, а також будуть порушені інші фінансові показателі.

Стосовно до окремо взятому договором оренди використання більш високої ставки дисконтування зробить помітніше той ефект, що загальна сума орендних витрат буде вище на початкових стадіях оренди, який вплине, наприклад, на формування показників прибутку до оподаткування і прибутку на акцію протягом терміну даної оренди. Це пов'язано з тим, що застосування більш високої ставки дисконтування зменшує загальну величину витрати по амортизації (як правило, визнається рівномірно) і збільшує загальний процентний витрата (який визнається в більшій сумі на початкових етапах оренди).


Нові системи і процеси. Можливо, буде потрібно зміна систем і процесів, щоб отримувати і оцінювати дані, необхідні для виконання нових вимог. Для визначення ставки дисконтування будуть потрібні нові розрахунки і нові процедури контролю.
Попередні оцінки, можливо, зажадають перегляду. Орендар буде визначати ставку дисконтування на дату початку оренди та, можливо, повинен буде її переглянути - наприклад, в разі модифікації умов договору. Це потребує постійного моніторингу і збільшить волатильність обліку.
Багато чого буде залежати від обраного варіанту переходу. Ступінь деталізації даних про ставки дисконтування, які будуть потрібні в 2019 році, буде залежати від обраного методу переходу - наприклад, при ретроспективному методі необхідно визначити ставки дисконтування за минулі періоди.
Достатня документація. Судження і допущення, з урахуванням яких була визначена доречна ставка дисконтування, потрібно оформити документально.

2. Ставка дисконтування: орендодавець

Ключові питання, які вимагають застосування судження орендодавцями в рамках чинного стандарту, залишилися в новому стандарті тими самими.

2.1 Ставка, закладена в договорі оренди

Орендодавець використовує відсоткову ставку, закладену в договорі оренди, щоб:

- розрахувати, при вирішенні питання про класифікацію оренди на початку оренди, становить чи приведена вартість орендних платежів, як мінімум, практично всю справедливу вартість базового активу; та

- оцінити чисту інвестицію в оренду на дату початку оренди стосовно договорів, класифікованих як фінансова оренда.
Відсоткова ставка, закладена в договорі оренди, являє собою ставку дисконтування, при якій:

- сумарна величина приведеної вартості (i) орендних платежів і (ii) негарантованої ліквідаційної цінності дорівнює-сумарній величині (i) справедливою вартістю базового активу та (ii) первинних прямих витрат орендодавця.

Чи є вимоги нового стандарту щодо ставок дисконтування для орендодавця аналогічними вимогами чинного стандарту?

Так, більшість вказівок нового стандарту, що стосуються порядку обліку в орендодавця, перенесені з МСФЗ (IAS) 17 без змін, і для багатьох орендодавців ніяких «нових» складнощів визнання і оцінки оренди за новими правилами не виникне. Разом з тим існують області, в яких новий стандарт вводить уточнення визначення та / або більш конкретизовані вимоги до порядку обліку в орендодавця - наприклад, щодо обліку суборенди і операцій продажу майна з подальшою орендою.

2.2 Складнощі практичного характеру, що виникають у орендодавців.

Які витрати можуть вважатися «початковими прямими витратами» при визначенні процентної ставки, закладеної в договорі оренди?

Первісні прямі витрати »- це витрати, зумовлені укладенням договору оренди, які не були б понесені, якби цей договір не був укладений. Дане визначення аналогічно визначенню додаткових витрат, пов'язаних з укладенням договору, яке наводиться в МСФЗ (IFRS) 15 «Виручка за договорами з покупцями». Іншими словами, в центрі уваги витрати, виникнення яких залежить від фактичного укладення договору оренди; витрати, які безпосередньо пов'язані з діями, спрямованими на укладення договору оренди, але виникають незалежно від того, буде в результаті цей договір укладено, не є початковими прямими витратами.

Додається:

  • Комісійні винагороди;
  • Оплата юридичних послуг *;
  • Витрати, пов'язані з узгодженням умов і термінів оренди *;
  • Витрати, пов'язані з організацією заставного забезпечення;
  • Суми, виплачені існуючим орендарям з метою укладення договору оренди.

* Якщо вони залежать від того, чи буде договір укладено

Звідси випливає, що процентна ставка, закладена в договорі оренди, - це завжди ставка, специфічна для конкретної компанії, а не ставка учасника ринку, тобто вона залежить від специфіки витрат, які несе даний орендодавець.

Які орендні платежі включаються до розрахунку при визначенні процентної ставки, закладеної в договорі оренди?

При визначенні процентної ставки, закладеної в договорі оренди, орендодавець включає не всі платежі, які він очікує отримати від орендаря, - він візьме до уваги «орендні платежі», як вони визначені в новому стандарті

Для орендодавця складу орендних платежів визначається наступним чином:

Додається:

  • Фіксовані платежі за вирахуванням стимулюючих виплат по аренде.;
  • По суті фіксовані платежі.;
  • Змінні платежі, які залежать від поточного значення індексу або ставкі.;
  • Ціна виконання опціону на покупку, якщо є достатня впевненість в тому, що орендар їм воспользуется.;
  • Штрафні суми , що виплачуються орендарем за дострокове припинення оренди, якщо термін оренди був визначений з урахуванням потенційного виконання орендарем опціону на припинення аренди.;
  • Гарантії залишкової цінності, надані будь-сторо ної, яка в змозі виконати свої обов'язки по даній гарантії.

Оскільки при розрахунку процентної ставки, закладеної в договорі оренди, орендодавець виходить з визначення «орендних платежів», наведеного в новому стандарті, орендодавець виключає деякі платежі, які він очікує отримати від орендаря, - наприклад, змінні платежі, засновані на продажах з використанням базового активу або на інтенсивності його використання. Як результат, процентна ставка, закладена в договорі оренди, не обов'язково відображає той дохід, який орендодавець очікує отримати від даної оренди в цілому.

В яких випадках орендодавець визначає ставку відсотка, закладену в договорі оренди?

Спочатку орендодавець визначає ставку дисконтування на початку оренди - тобто на дату укладення договору оренди або, якщо вона настає раніше, на дату прийняття сторонами на себе зобов'язань щодо основних умов оренди. Визначення ставки необхідно орендодавцю при вирішенні питання про класифікацію оренди, щоб мати можливість провести розрахунки і визначити, чи становить приведена вартість орендних платежів, як мінімум, практично всю справедливу вартість базового активу.

В яких випадках орендодавець переглядає ставку відсотка, закладену в договорі оренди?

Як правило, після дати початку оренди орендодавець вже не переглядає процентну ставку, закладену в договорі оренди. Наприклад, якщо орендодавець визнає знецінення чистих інвестицій в оренду згідно з МСФЗ (IFRS) 9 «Фінансові інструменти», то згодом він буде враховувати цей знецінений актив, використовуючи початкову ставку дісконтірованія.МСФО (IFRS) 16.79, 87Однако орендодавець може бути зобов'язаний визначити нову процентну ставку , закладену в договорі оренди, в разі зміни умов цієї оренди - тобто коли має місце модифікація договору оренди. Наприклад, якщо така модифікація враховується в якості окремого договору оренди, то орендодавець повинен буде визначити процентну ставку, закладену в цьому новому договорі оренди, - див. 4.3.

Чи може орендодавець використовувати портфельний підхід, щоб визначити процентну ставку, закладену в договорі оренди?

Так. Новий стандарт дозволяє компанії - незалежно від того, чи є вона орендарем або орендодавцем, - застосувати цей стандарт до портфелю договорів оренди з аналогічними характеристиками. Компанії дозволяється застосувати такий підхід, якщо вона обґрунтовано вважає, що результат його застосування істотно не відрізнятиметься від того, який був би досягнутий при застосуванні стандарту до кожного договору оренди окремо.

Каким образом арендодатель определяет ставку процента, заложенную в договоре аренды земельного участка?

Дане завдання може бути складною, оскільки земельна ділянка, як правило, має невизначений термін служби і зазвичай не втрачає у вартості - а часто його вартість тільки зростає, - і на практиці договори оренди землі можуть полягати на дуже тривалий термін. Це одна з ключових областей, які потребують судження, як в рамках чинного стандарту, так і в рамках нового стандарту - див. 4.1.
 

3 Ставки дисконтування: орендар


Внаслідок того, що орендарі повинні відображати договори оренди в бухгалтерському балансі, що застосовується ставка дисконтування вплине на показники балансу і ключові коефіцієнти.

3.1 Ставка, закладена в договорі, або ставка залучення додаткових позикових коштів.

 

06/02/2020 14:21:13
0
929

text_comments

text_note